寒风让我们不自觉地把衣服裹紧。如果用一句话来形容当今的全球经济形势，那就是尽管经历了2009年和2010年V形反弹，但寒冬从未过去。历史将证明，世界经济的寒冬将是一个持久的寒冬！
        世界上最冷最长的冬天
       对于次贷危机，格林斯潘曾将其描述为百年金融海啸。但似乎每个人都不记得这句话了。各国纷纷超负荷启动印钞机，大量流动性注入市场，仿佛服用了止痛药。次贷危机的镇痛缓解了，但真正的病情正在恶化。金融体系并没有变得更加稳定，而是摇摇欲坠！药物失败的时刻也是新一轮经济衰退的起点。自次贷危机以来，政府解决危机的手段本质上无一例外地采用了政府债务来掩盖私人债务。人为增加国有经济占经济总量的比例是为了降低经济运行的整体活力。
       回顾2008年危机以来，它基本上符合从次贷危机到全球金融危机、全球经济危机、主权债务危机到政治危机的步伐。从雷曼破产到两个房间。从美国金融危机到全球金融危机。从2009年的希腊主权债务危机到西班牙主权债务危机，再到意大利主权债务危机。从英国骚乱到占领华尔街，再到占领美国。从日本五位首相，到意大利总理贝卢斯科尼，再到希腊总理帕潘德里。一步一步，现在，情况就像温水煮青蛙！
       这场危机具体什么时间结束，可以说没有人知道。邻国日本从九十年代经济泡沫破裂到现在，二十多年的苦苦探寻都没有真正走出那场危机！目前，全球经济二次探底已不再是可能，而是必然。
        中国经济将进入十年最低点
       过去30年中国经济的增长模式是基于全球化的外需依赖增长。从2003年到现在，最近一轮的长期增长，GDP它保持了近两位数的增长率。如果2008年中国经济列车因次贷危机踩刹车，但油箱里还是有油的，但到2011年底，十年快速发展后，油箱里可能真的没油了。如果不进行政策调整，正如王健先生所说，未来三年将进入下行期。2011年仍可保证9，明年可保证8，明年可保证7。
       人口红利、出口红利和房地产市场红利，作为中国经济增长的三大驱动力，正在消失或消退。就像一个家庭一样，孩子的抚养是由头发时代完成的，在过去的30年里，我们享受着孩子强大的劳动时期。但由于计划生育政策，我们没有为下一代培养足够的劳动力。人口红利的消退使劳动力成本继续上升。工资的增长具有刚性特征，这无疑对中国私营经济产生了巨大的影响，特别是进出口企业。再加上人民币升值和外部需求本身的削弱，2011年前两季度净出口对经济增长的驱动力为负。此外，由于购买限制、贷款限制等政策，房地产监管网络不断收紧。房地产投资也进入了冷却渠道。这三个引擎同时关闭的结果是，中国经济可能会进入增长的黄昏！
       基于上述情况，发展转型已成为必然！目前，政府提出的主要思路如下：一是发展新兴战略产业。继4万亿元投资和十大产业振兴计划之后，2010年出台战略性新兴产业发展计划，构成金融危机后新一轮刺激经济，给新兴战略产业带来巨大发展机遇；二是海南国际旅游岛、海西经济区等区域发展带动增长；三是增加消费分配，以扩大消费需求为战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力。
       此外，去年我们还提出，中国经济的根本出路在于城市化基础上的内需增长-外需增长模式向城市化转变-内需增长模式”。一个很重要的原因是50%的城市化是当前中国经济木桶中最短的一块板。我们的城市化率甚至低于印尼、波兰以及马拉西亚等国家。工业更多的是创造供给，而城市化才是真正创造需求的力量。
       我们认为，中国经济仍有潜力和机会成为全球萧条的亮点，但要使潜力成为现实并不容易。目前，巨大的政府成本和垄断成本构成了中国经济的两大成本。税收、土地财政、垄断挤压、租赁等四根绳索捆绑着中国私营企业，阻碍了中国经济前景的实现。
        宏观政策必须从防通胀转向保增长
       根据统计局最新数据，10月份中国CPI从7月份的峰值开始6.5%回落至5.5%。预计今年全年中国CPI增长率为5.5%，明年将下降到4% 左右。总的来说，早期的高通胀基本上得到了有效的控制。同时，它将不再是宏观调控的首要任务。GDP目前的增长率GDP已经从二位数调整到9%左右。如果我们继续保持目前的紧缩政策，预计第四季度将突破9%，明年第一季度末可能突破8%。如果经济进入萧条，然后回调，实际上错过了最佳时机。
       最近，国务院已经确定了一些金融和税收政策，以帮助大多数处于生存危机中的中小企业，政策已经开始放松。预计央行将在11月（最迟12月）被迫降低存款准备金率。即使存款准备金率没有明确降低，也必须使用有针对性的反向回购或其他方法向银行间市场注入基本货币，否则商业银行将没有钱借钱。令人欣慰的是，央行11月11日发布的金融数据显示，10月人民币贷款增加5868亿元，比9月增加1168亿元。这与我们对上述货币政策松动的大判断基本一致。预计11月和12月的信贷规模将超过 6000亿元，预计全年新的信贷规模将达到7.5万亿，信贷增长率将回升到16%以上。
       简单总结一下，判断政策转向是必然的，将再次从防通胀转向保增长，推动软着陆转型！具体来说:第一，保持9%GDP增长率，充分利用国际资源加快国内改善；第二，不松动价格控制不受价格控制；第三，人民币可以继续升值，但关键在于把握节奏；第四，宏观和房地产市场监管政策需要精装修，避免一刀切的负面影响；第五，必须重启改革，包括减税、反垄断，即从凯恩斯的烧钱监管到邓小平的改革。
       预计高通货膨胀将在明年4月回到国家监管目标。政策拐点有三个节点，即今年年底、明年4月和18日以后。
        楼市最新运行趋势
       房地产投资与保障房建设被数字化：2011年1-9今年月，全国房地产开发投资4425亿元，同比增长32.0%。新建面积147775万平方米，增长23.7%。在房地产市场调控寒冬的背景下，房地产投资没有大规模回调。重要原因是今年1000万套经济适用房和棚户区改造开工率高达98%。就土地利用指标而言，今年中国经济适用房项目的土地利用计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；就贷款资金而言，截至9月底，全国经济适用房开发贷款余额为2808亿元。前三季度累计增长1150亿元，占同期房地产开发贷款增量52.3%。考虑到经济适用房开工后的建设周期，当前贷款实现与需求之间的巨大差距表明经济适用房尚未完全进入实质性建设阶段，资本需求可能只满足三分之一。因此，房地产对投资的推动并不像数字所显示的那样真实。
       商品房销售买家观望色彩浓厚:往年的金九银十变成了今年的铜九铁十。万科9月份的销售额125.11亿元，同比下降12%；保利67.36亿，同比下降26.21%；金地37.8亿，同比下降36%；中海销售额66亿，同比下降18%；绿城销售额17亿，同比下降76%；碧桂园销售额27亿，同比下降 20.5%。总的来说，各大房地产企业的销售额大幅萎缩，库存增加。如果形象化描述是行业资本链枯竭，市场需求堰堵湖，相应的实际有效需求将无法释放。
       土地流量拍卖已成为关键词：在行业资本链紧张的情况下，流量拍卖已成为主题词。从目前的土地溢价率来看，底价交易已成为常态，房地产企业的土地获取溢价能力也有所提高。前9个月的全国土地出让金同比首次下降2.24%。在财政压力和土地供应计划完成的压力下，各城市的土地供应开始增加。9月，全国一线城市土地上市价格环比略有下降至2461元/平方米，同比下降34.29%；二线城市土地挂牌价格为1186元/平方米，同比下降31.78％；三线城市土地挂牌价为922 元/平方米，同比增长33.95％，主要集中在非限购区。
        经济低迷的房地产市场政策必须精装修
       如果我们判断寒持续很长时间，最好小心吃冰淇淋。
       鉴于高层对房地产的紧缩，我们不相信房地产市场的紧缩会很快转向。然而，精装修政策至关重要！就资本层面而言，预计将有以下几点：第一，存款准备金率急需下调。只有这样，银行才能有钱借钱，市场才能有足够的流动性；第二，开发贷款和抵押贷款的利率必须差异化。首次购房的实际需求应给予一定的利率优惠，而多次购房的投机者应增加购房成本。行业资质优良、品牌优良的开发商应优先发放开发贷款；第三，货币政策应从注重增量转向注重增量和股票。在此之前，我们更注重直接向市场注入流动性。然而，随着货币媒体现象的加剧，如何提高货币流动性以及如何激活私人资本等股票货币更值得关注。
       就小产权房而言，全国人大财经委员会的声音值得关注。与股市的大小非问题类似，房地产市场的大小非问题迟早是我们不可避免的问题之一。幸运的是，高管们开始关注、研究和思考这个问题。小产权房的阳光将是一个大趋势。
       就经济适用房而言，在没有完全解决公平分配问题的前提下，大规模建设低质量经济适用房不仅是资本或土地的低效率。经济适用房建设的货币化分配可能是一个更好的选择。
       就限购政策而言，如何突然取消势必引来报复性反弹，这不仅对政府公信力或是市场都将是极大的损害。更好的选择或许是限购令继续保持，但在执行层面适度放松，这是下一段完全可以想象的事情。